La séparation de l’immobilier professionnel du patrimoine social peut présenter un intérêt pour un chef d’entreprise désireux de protéger son patrimoine des risques de l’exploitation ou de préparer la transmission de son entreprise. Cela implique des conséquences fiscales. La séparation de l’immobilier de l’actif professionnel de la société permet au chef d’entreprise de mettre son patrimoine à l’abri. Généralement, celui-ci crée une société immobilière qui donnera les terrains et les bâtiments en location à la société d’exploitation. En cas de procédure collective touchant la société d’exploitation, les créanciers professionnels ne pourront pas, en principe, exercer leur droit de gage sur le patrimoine immobilier.
Favoriser la transmission aux enfants de façon équilibrée
Nombreux sont les chefs d’entreprise qui ont envie de passer la main à un de leurs enfants, mais l’un des enjeux est le maintien de l’équilibre familial dans le cadre de la transmission. En présence de plusieurs enfants, la séparation de l’actif immobilier du patrimoine social permet de faciliter l’équilibrage des lots attribués aux enfants par l’octroi des parts de la société immobilière.
Favoriser le financement de la reprise
En règle générale, les banques accordent des prêts de courte durée (en général de cinq à sept ans) pour financer des titres de société alors que l’emprunt pour financer les biens immobiliers est consenti pour une durée de quinze ans. L’affectation de l’immobilier à la société entraîne une majoration de la valeur de l’entreprise, qui doit être financée sur une durée trop courte pour pouvoir assurer l’équilibre de l’opération. La séparation de l’immobilier du patrimoine social permet de mettre en place un financement de longue durée et d’affecter les biens en garantie du remboursement de l’achat des droits sociaux ou du fonds de commerce.
L’inscription au bilan ou la séparation de l’immobilier pour l’entrepreneur individuel
Pendant la phase de détention, l’inscription de l’immobilier au bilan offre la possibilité de déduire des charges plus importantes (frais d’acquisitions et amortissements) que dans le régime des revenus fonciers. Lorsque l’immobilier appartenant à l’exploitant individuel est affecté à l’exploitation mais non inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise, le contribuable peut seulement déduire les loyers. Lors de la cession de l’entreprise ou des biens immobiliers, la plus-value professionnelle sur les biens immobiliers affectés au bilan permet de bénéficier d’une exonération totale à l’issue d’un délai de 15 ans (contre 30 ans dans le cadre des plus-values immobilières des particuliers). De même, les petites entreprises réalisant un chiffre d’affaires inférieur aux limites posées par l’article 151 septies du CGI sont exonérées d’impôt sur les plus-values liées aux biens immobiliers (sauf terrains à bâtir) inscrits au bilan après cinq ans d’exploitation, sans condition de durée de détention.
L’inscription au bilan ou la séparation de l’immobilier pour les sociétés d’exploitations soumises à l’IR
Lorsque la société d’exploitation est une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu, les règles qui s’appliquent sont les mêmes que celles exposées ci-dessus pour l’entrepreneur individuel.
L’inscription au bilan ou la séparation de l’immobilier pour les sociétés d’exploitations soumises à l’IS
L’inscription de l’immobilier au bilan d’une société soumise à l’IS se révèle très avantageuse pendant la période de détention. Elle permet de déduire les frais d’acquisition, de pratiquer des amortissements mais aussi de bénéficier d’un taux effectif d’imposition plus bas : le taux d’IS pour 2019 est de 28 % jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 31 % au-delà alors que le taux d’imposition du chef d’entreprise peut aller jusqu’à 62.2 %
au total.
En cas de vente de l’immeuble, cette absence de séparation de l’immobilier se révèle pénalisante. Les amortissements précédemment déduits viendront majorer le montant de la plus-value imposable à l’IS. Le solde du prix de cession est, en cas de distribution aux associés, imposé au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif de l’IR (avec un abattement de 40 % et des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %).
Afin de bénéficier des avantages de l’IS tout en séparant l’immobilier de l’exploitation, le chef d’entreprise conserve la possibilité de constituer une SCI soumise à l’IS, qui détiendra le bien et le donnera en location à la société d’exploitation. Une autre solution consiste à apporter les titres d’une SCI soumise à l’IR à la structure d’exploitation.
